Новости недвижимости статьи

 

Земля. Товар на все времена

У НАС ДЛЯ ЧИТАТЕЛЕЙ “СН” ЕСТЬ ДВЕ НОВОСТИ. ОДНА - ХОРОШАЯ, ДРУГАЯ - ПОХУЖЕ. НАЧНЕМ С ОГОРЧИТЕЛЬНОЙ. ЭКСПЕРТЫ ГОВОРЯТ, ЧТО НИКАКОГО ОБВАЛА ЦЕН И ПАДЕНИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В БЛИЖАЙШИЕ ГОДЫ НЕ ПРЕДВИДИТСЯ...

В 30-километровой зоне от МКАД достойных предложений почти не осталось, а имеющиеся готовые дома стоят дорого. Но есть и хорошая новость - девелоперы активно осваивают новые территории. Они выбирают красивые места, к которым ведут современные скоростные трассы. Так вот там еще можно по благоразумной цене приобрести землю и построить себе загородный дом. При этом важно помнить, что на растущем рынке выигрывает тот, кто покупает раньше.

МОСКВИЧИ ВКЛЮЧИЛИ РАЦИО В отличие от рынка городских квартир рынок загородной недвижимости показывает стабильный рост потребительской активности. Развитие транспортной сети Подмосковья, общее повышение благосостояния граждан, тенденция превращения загородного дома в альтернативу городской квартире - все эти факторы делают покупку загородного участка или дома хорошим вложением денег, констатирует Мария Разорёнова, аналитик московской компании .

Разумеется, ориентиры на престижные направления все еще сохраняются, но, между тем, появился и более прагматичный подход к выбору места загородного жилья. Понятно, что Рублевка, Новая Рига, Калужское шоссе по-прежнему являются фаворитами потребительских предпочтений. Но по мере развития инфраструктуры популярность обретают Волоколамское, Щелковское, Горьковское и Ярославское направления. Артем Борович, руководитель службы продаж московской компании замечает, что увеличивается спрос на южные направления - Симферопольское и Каширское - особенно на удаленности 50 километров.

Расширение географии “расселения москвичей” Иван Потапов, ведущий консультант департамента загородной недвижимости риэлторской фирмы, связывает с растущей прагматичностью горожан. Эксперт говорит: “Для жителей каждого отдельного района Москвы наиболее актуальным является направление, прилегающее к району, в котором он проживает. Для жителей Выхина, например, Новорижское или Дмитровское шоссе никогда не будут актуальными, хотя именно западные направления развиваются наиболее активно”.

О том, что москвичи стали рациональными приобретателями, можно судить и по другим критериям. В частности, их все больше интересует вопрос оптимального сочетания цены и качества. Сегодня для москвичей существенным и даже приоритетным моментом являются экологическая и архитектурная составляющие загородного объекта. Вообще, как пояснил Михаил Пурышев, генеральный директор московского холдинга , эти параметры следует считать краеугольным камнем современного положения дел на рынке загородной недвижимости. С коллегой согласен и Олег Бехбудов, генеральный директор столичной компании. В частности, он отметил, что основная причина динамичного роста спроса на загородную недвижимость Севера Подмосковья (Ленинградская трасса, Тверь) - это именно экология. Там есть крупные и чистые водоемы (Иваньковское водохранилище), большие лесные угодья (Завидовский заповедник), богатая фауна и флора. Потребители высоко ценят экологию, и это отражается на стоимости объектов. Так, по словам г-на Пурышева, два абсолютно одинаковых дома (по площади, проекту, использованным стройматериалам) могут стоить по-разному. Скажем, дом на въезде в поселок зачастую обходится вдвое дешевле аналогичного дома, стоящего на берегу озера.

ФОРМАТЫ И СТАНДАРТЫ Больше внимания москвичи стали уделять и такому критерию, как функциональность загородных владений. Причем это касается не только архитектуры строения, но и формата жилья в контексте среды. Поясним, что имеется ввиду.

Как считают наши собеседники, к нынешнему сезону довольно четко сформировалось понятие “формат” загородной

недвижимости. Сегодня, по словам Артема Боровича, на рынке загородной недвижимости представлены предложения разных форматов: от дачных участков по 6-12 соток, до имений площадью в несколько гектаров.

С точки зрения Марии Разорёновой, у каждого направления' дифференциация по признаку форматностй — своя. Например, разъясняет она, на Дмитровском шоссе много коттеджных поселков с яхт-клубами. На такой формат жилья - свой потребитель. На Новорижском шоссе в основном представлены дома для постоянного проживания в организованных коттеджных поселках. Тоже вполне сложившийся потребительский формат. А, скажем, поселки Рязанского направления, по мнению г-на Бехбудова, можно отнести к формату жилья эконом-класса.

Здесь, по его данным, эконом-сегмент развивается особенно динамично.

Г-н Потапов отмечает, что появились предпосылки для выхода на рынок некоего нового стандарта загородного жилья, к которому он относит дома в новых поселках с развитой инфраструктурой и прогулочными зонами. Но эксперт подчеркивает, что доступным этот стандарт станет только через 3-4 года, как раз к тому моменту, когда новые поселки будут достроены.

ИНДПОШИВ И ШИРПОТРЕБ Говоря о наиболее востребованном формате загородного рынка недвижимости, Мария Разоренова без сомнений называет такой продукт, как земля без подряда. Эксперт связывает растущую его популярность все с той же практичностью покупателей. Она с одобрением относится к решениям о покупке земли без подряда не только в силу того, что это дает возможность реализовать проект индивидуального строительства, но и, бесспорно, является вариантом надежных инвестиций.

В этой связи наш эксперт рекомендует потребителям присмотреться к тем направлениям, где в ближайшем будущем планируется строительство платных дублеров основных шоссе. “Приобретая сейчас удаленный участок по небольшой цене, через несколько лет можно оказаться владельцем дорогой ликвидной земли”, - поясняет г-жа Разоренова.

Наставления Александра Сопкина, руководителя департамента загородной недвижимости столичной компании, касаются скорее юридической стороны возможной сделки. При приобретении земельного участка без подряда основным моментом, на который покупателю необходимо обратить внимание, являются инженерные коммуникации. Прежде чем приобрести участок, г-н Сопкин рекомендует удостовериться, есть ли у продавца в наличии хотя бы технические условия на сети. Если они есть, то обязательно нужно выяснить основания, по которым покупатель будет использовать коммуникации (это должно быть отражено в договоре).

Как правило, земля с уже подведенными центральными коммуникациями продается в организованных коттеджных поселках со сложившейся инфраструктурой, говорит Мария Разоренова. А потенциальному покупателю участка, продающегося вне организованного поселка, действительно стоит быть предельно осторожным - кроме тщательного контроля юридической чистоты следует оценить перспективы земельного участка. Иначе может оказаться, что в ближайшие годы рядом с домом возникнет вредное производство или будет проложено шоссе.

Конечно, чтобы земля стала хорошим инвестиционным вложением, ее лучше приобретать у грамотного девелопера. На рынке представлено достаточное количество коттеджных поселков, в которых продается земля без подряда, уверяет Мария. Но у ее коллеги Артема Боровича другие наблюдения. Он утверждает, что сегодня в организованных поселках участки без подряда предлагаются редко, а в поселках с действительно развитой инфраструктурой - практически никогда. “В сложившихся и построенных поселках возможны варианты вторичных продаж, - поясняет он. - Но в этом случае цена земли зависит, как правило, только от аппетитов продавца и от стремления покупателя приобрести именно данный участок”.

Что касается цен на земельные участки, то они, по словам Ивана Потапова, в зависимости от направления могут отличаться в десятки раз. В 30-километровой зоне удаления от МКАД участок без подряда в охраняемом коттеджном поселке со всеми коммуникациями уже сейчас стоит от 10 тыс. долл. за сотку, сообщает г-н Потапов. А на самых популярных направлениях, например на Новорижском шоссе, по его данным, лесные участки со статусом “земли сельхозназначения” в прошлом году были проданы по 50 тыс. долл. за сотку.

Все зависит от целей, для которых приобретается участок. Если целью является ПМЖ, стоимость сотки составит не менее 7 тыс. долл. на “нераскрученных” направлениях (Симферопольское, Каширское, Ярославское шоссе). На популярных - Киевском, Новорижском и им подобным -минимальная цена сотки будет составлять 10-15 тысяч долларов. Максимума цены не существует. Это значит, что цена сотки может быть равна 20, 30 и более тысяч долларов. Все зависит от местоположения, удаленности от Москву,.наличия и качества коммуникаций и инфраструктуры.

Что земля нынче в цене - не секрет. Попытаемся разобраться, в чем же разница покупки участка с подрядом и без. Размышляя об этом, Олег Бехбудов для наглядности приводит пример костюма “индпошив” и костюма “ширпотреб”. В первом случае, говорит он, многое зависит от материала и портного, а во втором - от удачи и вкуса клиента. Поэтому клиент должен хорошо понимать все плюсы и минусы своего выбора, и главное - конечную цель покупки. Если ему важен факт бюджетного самовыражения, то участок без подряда - хороший вариант. Правда, сэкономить можно будет при условии привлечения надежной строительной компании, которая окажется способной строить качественно, честно и согласно срокам. Ну а если не повезет, то ждать придется долго.

ПРАВИЛО ОДНОГО ПОВОРОТА Современный потребитель понимает, за что он готов платить. Как нам удалось выяснить, за экологию, качество строительства и транспортную доступность готовы платить почти все. За размер участка, сервис эксплуатационных служб и наличие необходимой инфраструктуры - многие. За архитектурные излишества - единицы. И почти совсем не осталось покупателей, согласных за собственные деньги купить себе титул гигантомана. И это тоже своего рода маркер нарастающего прагматизма столичного жителя.

Действительно, в отношении параметров “идеального загородного дома” у москвичей уже сложилось собственное представление. Правда, у потребителей недвижимости разного формата и эталоны разные.

По словам Марии Разорёновой, для эконом-класса - это 150-200 кв. м и небольшая придомовая территория от 2 до 5 соток. Для сегмента бизнес-класса - дома площадью 300-400 кв. м и участок 20-30 соток. В элитном сегменте размеры дома и участка ни в какие стандартные рамки обычно не вписываются, что, собственно, и является критерием “штучного” товара.

И все-таки г-н Сопкин и г-н Борович попробовали усреднить показатель, основанный на стандартных предпочтениях покупателей. По наблюдениям первого, наиболее востребованными являются дома площадью 350-500 кв. м на участках 25-35 соток, расположенные в 15-25 км от МКАД. По наблюдениям коллеги, среднестатистическое домовладение выглядит следующим образом: дом 150-200 кв. м, участок 10-15 соток. При этом, как утверждает Артем, удаленность от МКАД уже не стоит принимать в расчет, сегодня куда важнее реальное время в пути. Для ПМЖ - это около часа, для временного проживания - возможно, и больше.

Вообще Артем Борович считает, что транспортная доступность становится одним из решающих факторов при покупке того или иного объекта. Посвященные называют это “правилом одного поворота к дому”. Если такое правило соблюдено, то предложение следует признать хорошим, а объект - достойным самого пристального внимания.

АРХИТЕКТУРА КАК МАРКЕТИНГ Если нынче архитектурные излишества уже не в чести, то само понятие “архитектурный стиль” - наоборот. Михаил Пурышев подчеркивает, что к архитектуре (наравне с экологией) сегодняшний покупатель относится с особым пристрастием. Александр Сопкин тоже с удовлетворением отмечает это обстоятельство, считая хорошей тенденцией приверженность большинства покупателей к классическому стилю.

. Специалисты компании недвижимости даже провели опрос потенциальных покупателей, чтобы уточнить их предпочтения. Так вот, по данным, которые привела Мария Разорёнова, лидером спроса оказалась “классика”: 40% опрошенных предпочитают дома, построенные в классическом стиле. Благоволят потребители и к североевропейской архитектуре (шале, например) - 20% покупателей находят, что этот стиль идеально подходит для нашего климата. Немало приверженцев стиля модерн: таких оказалось около 15%. Псевдорусскому стилю и эклектике отдали свои голоса примерно одинаковое число потребителей. По поводу hi-tech мнения разнятся. Так, архитекторы, работающие с Вуокатти, отмечают наметившееся в последнее время тяготение клиентов к использованию элементов этого стиля: большие площади остекления, малый угол ската крыши. А Иван Потапов отмечает, что для постоянного проживания дома в стиле hi-tech встречаются крайне редко, равно как и деревянные дома. Но тут уж, как говорится, дело вкуса...

Хотя Артем Борович полагает, что внимание будущих владельцев к архитектурной составляющей проекта не следует считать только “плодами просвещения”. Дело тут не в воспитании вкуса, а все в той же прагматичности: по неписаным законам маркетинга, нестандартный товар сбыть намного сложнее, чем обычный. Значит, экстравагантный объект совсем непросто продать в случае необходимости. Вот и получается, что для покупателя коттеджа эконом-класса, который вообще-то до недавнего времени ставил “стиль” на одно из последних мест, сегодня “архитектура” также важна, как и большой выход полезной площади (прямая цель покупки). Таким образом, сегодня архитектура в любом случае является одним из элементов грамотного маркетинга. Что и само по себе, и даже в упомянутом контексте - совсем неплохая новость.

КАК ПРАГМАТИК ПРАГМАТИКУ... Как можно было понять, наши собеседники в целом рады переменам в потребительских настроениях. Ибо рациональный подход к покупкам загородной недвижимости сообщает рынку некоторую предсказуемость. Усилить эту тему помогут некоторые советы экспертов.

Иван Потапов: “Перед покупкой дома посмотрите большое количество вариантов для того, чтобы сориентироваться в ценах. Затем, исходя из текущих цен, определите доступные для вас направления и удаленность. Не стоит думать, что “такой же дом год назад можно было купить за миллион долларов, а сейчас за него просят два - поэтому я не буду его покупать”. Цены растут, и каждый год многие думают, что это предел и что потом можно будет купить дешевле. Но проходит время, и то, что было доступно вчера, оказывается недоступно сегодня. На растущем рынке выигрывают те, кто покупает раньше. Никаких обвалов цен и падения рынка в ближайшие несколько лет не предвидится”.

Олег Бехбудов: “Сначала следует определиться с приоритетами своего выбора, а потом не бояться принимать решения”.

Михаил Пурышев: “Помните, что скупой платит дважды!”

Артем Борович: “Не экономьте на важном - качестве строительства, профессиональной службе эксплуатации, коммуникациях, транспортной доступности”.

Александр Сопкин: “Выбирайте сердцем, а при заключении договора думайте головой!”

Салонъ Недвижимости