Новости недвижимости статьи

 

Золотые сотки

Коттеджные поселки по Рублевскому и Новорижскому направлениям. Сегодня почти 40% общего спроса на загородную недвижимость приходится именно на этот сегмент рынка. престижность Новой Риги и Рублевки обуславливает именно прежде всего стоимость земли, которая несмотря на ее изначальную дороговизну, год от года продолжает расти в цене, демонстрируя классическое воплощение формулы - " дорогое становится только дороже".

СКОРОСТЬ ИЛИ ПРЕСТИЖ

Давно известно, что самая дорогая земля в Подмосковье -  на западном направлении, а точнее, на Рублевском шоссе. Песчаные почвы, сосновые боры, еще чистая Москва-река плюс популярность у сильных мира сего (в этом районе находились дачи Сталина, Брежнева, Ельцина и др.) привели к тому, что появился целый пласт людей, для которых поселиться здесь — это возможность причислить себя к элитному community. "Рублевка (особенно ее первые 10—15 км) удачно совмещает удаленность от негативных явлений большого мегаполиса, городского шума и суеты с необходимым комплектом городских удобств", — считает Павел Лепиш, начальник отдела маркетинга московской компании.

Бесспорный "номер два" среди загородных направлений — Новорижское шоссе, которая стала открытием в конце 1990-х годов. "Сегодня это современный "полюс притяжения", успешно конкурирующий с элитной Рублевкой и набирающей популярность "спортивной" Дмитровкой", — говорит аналитик загородной недвижимости  Иван Воробьев. Дополнительное преимущество этому направлению обеспечивают близость Истринского водохранилища, реки Истры и одного из крупнейших озер Подмосковья Тростенского, живописный ландшафт (березовые рощи и осиновые леса, сменяющиеся луговыми полянами) и отсутствие заброшенных деревень. Таким образом, в природном отношении Новая Рига практически ни в чем не уступает Рублевке, нет здесь разве что ауры причастности к высшим слоям общества. Но это с лихвой компенсируется высокой транспортной доступностью. Сегодня это, пожалуй, единственное скоростное шоссе, ведущее из Москвы, где не бывает пробок даже по выходным, что, в свою очередь, благоприятно сказывается на экологии. "На долю транспорта приходится 85% всех загрязнений атмосферы в Подмосковье, причем основной объем выбросов производится при "холостом" режиме работы двигателя, — отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании недвижимости. — За счет того, что Новая Рига не "фонит" выхлопными газами двигателей автомобилей, стоящих на светофорах или в пробках, экологическая ситуация здесь даже более благоприятна по сравнению с Рублевкой". Среди других достоинств -качественное дорожное покрытие, отсутствие вдоль трассы населенных пунктов, светофоров и перекрестков. Кроме того, после открытия Краснопресненского проспекта (планируется в 2007 году) поездка из центра до загородного дома, расположенного по Новорижскому направлению, сократится еще как минимум вдвое.

Впрочем, и у той, и у другой трассы есть свои недостатки. "Главная проблема Рублевки — регулярные перекрытия дороги на время следования правительственных кортежей, а также частые аварии, — замечает аналитик московской компании  Евгений Дуганов. — Однако пока проект строительства Краснопресненского проспекта не реализован, у Новой Риги, в отличие от Рублевки, нет прямого проезда в Москву. Необходимо ехать по МКАД, затем по Рублевке, Ленинградскому шоссе или через Строгино. Кроме того, с Рублево-Успенской трассы гораздо проще съехать в нужном направлении и развернуться, если вы пропустили поворот. А поскольку она правительственная, то при возникновении ДТП наряд ДПС прибудет сюда в самые короткие сроки и, по возможности, максимально быстро постарается освободить проезжую часть для участников движения. Наконец, "бытовой" вопрос о качестве асфальтового покрытия решается на Рублевке, не в пример остальным путепроводам, более оперативно и качественно. Поэтому через железнодорожные пути на подъезде к Барвихе можно переезжать на скорости более шестидесяти километров в час без особых беспокойств за подвеску автомобиля — чего не скажешь, например, об Ильинском шоссе.

ДОСУГОВОЕ РАЗНООБРАЗИЕ

Престижность Рублево-Успенского направления определяется в том числе и местной инфраструктурой — самой развитой во всем Подмосковье. В этом оазисе благополучия есть все, начиная от простого продовольственного магазина и заканчивая фирменными бутиками. Автосервисы, спортивно-развлекательные комплексы, закрытые клубы, супермаркеты, кафе, известные рестораны ("Царская охота", "Причал" и т.д.), собственный загс и налоговая инспекция, фитнес-центры, пансионаты и спа-отели, частные поликлиники и ветеринарные центры, школы и детские сады — к платежеспособному клиенту подтягиваются все необходимые элементы инфраструктуры, за которыми теперь не нужно выезжать в Москву.

"В настоящее время нет ни одного загородного направления, где объекты обслуживания и проведения досуга были бы столь высокого уровня и плотности насыщения, как на Рублевке, — говорит Евгений Дуганов. — Придорожный комплекс, находящийся между Барвихой и Жуковкой, фактически стирает остававшуюся до этого незначительную грань между двумя населенными пунктами и представляет в мультибрендовом формате самые именитые торговые марки. Есть возможность для занятий фитнесом в комплексе World Class и катания на коньках в "Каток.ру", функционируют сеть супермаркетов "Перекресток" и отделения различных банков. Из новых проектов — на пересечении Рублевки с Подушкинским шоссе построен торговый центр Dream House общей площадью около 13 тыс. кв. м. Недавно был открыт центр бутиков в Барвихе под названием "Luxury village", где на огромных площадях представлены известнейшие европейские производители одежды, обуви, автомобилей".

Инфраструктура Рублевки очень востребована, поэтому очевидно, что она будет расширяться и дальше. Так, владельцы "Вимм-Билль-Данна" Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев в деревне Усово планируют построить горнолыжный комплекс, бизнес-центр и торговый комплекс. Учитывая, что на этом направлении практически нет офисов и в строящемся деловом центре в Барвихе все площади уже сданы в аренду, эксперты уверены в хороших перспективах нового офисного проекта.

"Огромное количество автономных торговых и социально-досуговых объектов на Рублево-Успенском шоссе облегчает задачу девелоперам поселков, — отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. — Расположенные здесь коттеджные комплексы могут быть самодостаточными и без собственного боулинга, поля для гольфа и т.п., ведь все это уже есть поблизости. При существующей развитости местной инфраструктуры возводить альтернативные объекты в самих поселках не имеет никакого смысла. Обычно в них предусматривается только самое необходимое — здание администрации, небольшой магазин, медпункт, детские и спортивные площадки под открытым небом и гостевая парковка".

Совершенно иначе обстоит дело на Новой Риге. Здесь сегодня практически не существует самостоятельных инфраструктурных объектов высокого уровня. Потому в элитных поселках обязательно должны быть спортивный, развлекательный, оздоровительный и торговый комплексы.

Но на данный момент из всех проектов, реализующихся на этом направлении, только три поселка обеспечивают своих жителей уже действующей инфраструктурой: это Никольское Подворье, Третья Охота и коттеджный поселок Величъ. В первом есть фитнес-центр, боулинг, бильярд и ресторан. Во втором — спортивный центр с открытым теннисным кортом, роллердром, спортивные площадки, ресторан, бильярд, супермаркет, аптека, салон красоты и сауна. В клубном поселке Величъ находится самый большой спортивно-развлекательный комплекс на Новой Риге "Величъ Country Club". Большой бассейн, крытый теннисный корт, фитнес-центр, сауна и спа, развлекательный комплекс с бильярдными, ресторанами, барами, гостиницей, боулингом, детской игровой комнатой — далеко не все, что предлагается к услугам его посетителей. Помимо этого в поселке есть административное здание с мини-маркетом, аптекой, кафе и автомойкой, отдельная прогулочная зона, гостевая парковка и пляж. "Масштабы строительства инфраструктуры по Новой Риге сегодня колоссальны, — свидетельствует Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости московской компании . — Учитывая, что около 70% от общего числа заявок приходится на дома для постоянного проживания, мы можем наблюдать превращение загорода в полноценное место жительства состоятельных россиян".

В настоящее время строительство крупных спортивных и торгово-развлекательных комплексов ведется в коттеджном поселке Павлово, Резиденции Бенилюкс, Истра Кантри Клаб, коттеджном поселке Княжье Озеро, Гринфилд .К примеру, рядом с поселком Павлово (14 км от МКАД) возводится торгово-развлека-тельный комплекс "Павлово Подворье", который спроектирован как городок, состоящий из нескольких улиц и площадей. Он будет расположен на 15 га, включающих в себя ландшафтный парк и поле для гольфа. В невысоких уютных зданиях разместятся фитнес-клуб World Class, боулинг Cosmik, заведения сетей II Patio и "Кофе Хаус", банк, бизнес-центр, супермаркет и многое другое.

Здесь же планируется построить лучшую в России профессиональную сцену для проведения концертов на открытом воздухе, на которой смогут выступать ведущие российские и зарубежные исполнители. "Павлово Подворье" расположится сразу при въезде в поселок и будет доступно не только для жителей Павлово, но и для сторонних посетителей.

В коттеджном комплексе "Резиденции Бенилюкс" (17 км от МКАД) основная инфраструктура сосредоточена на территории "Амстердам", в лесопарковой зоне "Дикий Запад" и на набережной реки Синички. В "Амстердаме" располагаются бизнес-центр, магазины, рестораны, косметический салон, сауны, спа, спортивный и развлекательный комплексы, Дом детского творчества и даже театр. Предусмотрен также многоквартирный дом для гостей и обслуживающего персонала. На лесопарковой территории будут устроены освещенные дорожки с аудиосопровождением для бега, пеших и конных прогулок, островки здоровья с тренажерами, "мини-альпы", лесное кафе, спа-комплекс и детский городок. Вдоль реконструированного русла реки протянется благоустроенная набережная с лодочной станцией, прогулочной зоной, рестораном, местами для отдыха, купания, рыбной ловли и пр.

В конце этого года в Княжьем Озере (24 км от МКАД) откроется торговый комплекс "Княжий двор" площадью 5 тыс. кв. м, в котором предусмотрены продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, а также бесплатная доставка продуктов на дом. Ведется строительство спорткомплекса с крытым зимним бассейном и даже хоккейной площадкой, развлекательного центра, гостиницы, будет оборудована пляжная зона. Уже сейчас действует ресторан на берегу озера, открыты детский сад и школа "Бакалавр-Княжье Озеро", которые к началу учебного года переедут в большое комфортабельное новое здание, проектируется православная церковь и многое другое.

Комплекс бытового обслуживания обеспечивает управляющая компания "Комсервис".

В пешей доступности от сети поселков Истра Кантри Клаб планируется строительство спортивно-развлекательного комплекса с фитнес-центром, бассейном, теннисными кортами, рестораном и кинотеатром ЗD-формата. В будущем здесь появится и "Дачный клуб", где разместится Центр детского творчества с музыкальными классами, библиотекой, кружком художественной росписи, классом иностранного языка, игровой комнатой. По соседству, но чуть ближе к трассе, будут построены автосервис с мойкой и комплекс, включающий супермаркет, нескольких разнопрофильных магазинов, аптечный киоск и химчистку.

"Сейчас наиболее востребованы проекты, характеризующиеся единой архитектурной концепцией и качественной, продуманной инфраструктурой, — отмечает Алексей Самсонов, директор по развитию компании ITF Development. — Причем под инфраструктурой понимается не только наличие рекреационных, спортивных и ресторанных составляющих, но и качественное освещение, внутренние дорожки с тротуарами, ландшафтная архитектура, обширные зоны для общественного пользования, культура обслуживания и т.д.".

ЦЕНОВЫЕ РЕКОРДЫ

На протяжении многих лет недвижимость на Рублево-Успенском шоссе пользуется самым высоким спросом, а потому здесь реализуются наиболее дорогие проекты (75% составляют поселки класса премиум и 25% — бизнес). "Оформление документации в государственных инстанциях Одинцовского и Истринского районов имеет дополнительный коэффициент стоимости по сравнению со средними показателями по Подмосковью. Таким образом, цены на объекты по престижным направлениям будут в любом случае выше, — объясняет Геннадий Левин, член правления, руководитель отдела продаж коттеджного поселка Величъ. — Это основная причина, почему ни один здравомыслящий девелопер не будет строить на Рублевке жилье эконом-класса. Большая часть предложений позиционируется как элитная. А элитный сегмент всегда подразумевает лучшее качество недвижимости. Хотя и на Рублевке, и на Новой Риге есть исключения".

Безусловно, главной ценностью на Рублевке является земля, она здесь по-настоящему "золотая", и люди, желающие жить на этой земле, готовы вкладывать колоссальные средства. Стоимость участков по Рублево-Успенскому направлению колеблется в среднем от $40 тыс. до $70 тыс. за сотку, однако и $100 тыс. уже не редкость. Самым дорогим проектом на сегодняшний день в Подмосковье является элитная коттеджная застройка на территории санаторно-оздоровительного комплекса "Барвиха", где цена за сотку достигает $130 тыс. Средняя стоимость строящегося дома на Рублевке — от $2 млн до $4 млн, однако в той же "Барвихе" готовый домик обойдется примерно в $13—14 млн. По мере удаления от столицы цены постепенно снижаются, но все равно остаются очень высокими. Впрочем, даже несмотря на их явную "перегретость", Рублевка считается "рынком продавца" — желающих купить здесь значительно больше, чем желающих продать. "Есть примеры, когда очень состоятельные люди за несколько миллионов долларов покупают участок с новым домом, в котором сделан дорогостоящий ремонт, и после заключения сделки полностью его сносят, чтоб построить жилье в соответствии со своими желаниями", — рассказывает Павел Лепиш.

"Спрос на рублевскую недвижимость огромен, и владельцы участков имеют возможность назначать монопольно высокие цены. Ликвидных предложений на вторичном рынке сейчас немного, — добавляет ведущий аналитик компании "Северо-Запад" Полина Иванова. — Землевладельцы не спешат продавать свои участки в расчете на дальнейший рост цен, который растущий спрос неминуемо спровоцирует".

В отличие от короткого (всего 28 км) и узкого (по одной полосе движения в каждую сторону) Рублево-Успенского шоссе, восьмиполосная Новорижская трасса имеет и более высокую пропускную способность, и значительно большую протяженность. Самые дальние поселки по этому направлению расположены за 100-километровой отметкой, то есть уже за пределами Московской области (например, Рузские Просторы, Красный Ручей). Однако подавляющая часть коттеджных комплексов (92%) сосредоточена до 60-го километра, причем на расстоянии от 10 до 40 км от МКАД находятся 62% всех поселков Новой Риги.

По данным компании Blackwood, здесь строятся преимущественно поселки бизнес-класса (78%). На объекты премиум и эконом-класса приходится соответственно 10 и 12%. А вот резиденции — редкий случай на Новой Риге, такой формат жилья больше характерен для Рублевки. Поселки эконом-класса по Новорижскому шоссе располагаются, как правило, за 40 км от МКАД. Но даже несмотря на достаточную удаленность, они наиболее востребованы, а потому раскупаются в первый же год реализации.

Например, поселок Приозерье (55 км от МКАД по Новой Риге) по качеству строительства и насыщенности инфраструктуры мало чем отличается от загородных комплексов бизнес-класса. При этом цена домовладения на участке от 10 до 20 соток составляет всего $170 тыс В мае было закончено строительство первой показательной улицы из 10 домов (всего их в поселке будет 105), а в ноябре уже 50 коттеджей будут сданы в эксплуатацию.

По оценкам компании ПТ Development, стоимость земли на Новой Риге колеблется в районе $5_35 тыс/сотка, но есть предложения и за $50 тыс/сотка. Если на престижной Рублевке зависимости между удаленностью от МКАД и ценой продаваемых домов не наблюдается, то на Новой Риге существует достаточно четкая градация- До 20 км от МКАД — самый дорогой сегмент (9,5

Строительство коттеджа на Новой Риге обойдется в среднем в $1,8 тыс/м2 , что на 28% ниже, чем на Рублевке (около $2,5 тыс/м2). При довольно значительном разбросе доминируют поселки с ценой дома от $1 тыс до $1,5 тыс/м2 (37%) и от $1,5 тыс до $2 тыс/м2 (26%). "Наибольшей популярностью на сегодняшний день пользуется загородная недвижимость в пределах 50 км от МКАД стоимостью $180-200 тыс на участках в 12 соток — примерно 40% спроса. Но такие предложения в дефиците", — комментирует специалист отдела загородной недвижимости  Евгений Артемов.

Традиционно высоким спросом у покупателей пользуются коттеджи и участки под застройку, расположенные в лесу или в непосредственной близости от водоема. "Однако в отличие от Рублево-Успенского шоссе, Новая Рига не имеет такого богатого природного и ландшафтного окружения. Лишь незначительная часть здешних коттеджных комплексов граничит с лесным массивом или водоемом, — замечает Светлана Кон-дачкова. — В тех же поселках, что расположены непосредственно в лесу или у воды, стоимость домовладений на 43% выше среднего уровня цен по данному направлению (на Рублевке с аналогичным местоположением — на 44%)".

По оценкам участников рынка, самые масштабные и дорогие на сегодняшний день проекты на Новорижском шоссе — поселки Павлово и Резиденции Бенилюкс Оба пользуются популярностью у покупателей элитного жилья, и все же безусловным фаворитом и лидером продаж является коттеджный комплекс "Резиденции Бенилюкс". В собственность здесь можно приобрести участок от 20 соток до 2 га. Площадь дома в зависимости от проекта составляет 320—1 200 м2. Вся территория (более 150 га) разделена на четыре зоны, решенные в разных архитектурных стилях, при этом общая застройка поселка осуществляется в рамках единого концептуального плана. В коттеджном поселке Павлово (68 га) площадь участков варьируется от 20 до 50 соток, а площадь коттеджей — от 400 до 1 200 м2. Средняя цена домовладения — $2,5 млн.

Из поселков премиум-класса выделяются Гринфилд (29 км от МКАД) — первый в России комплекс нового поколения, где воплотились в жизнь самые смелые архитектурные и технические решения, Риверсайд (29 км от МКАД) — эксклюзивный проект, рассчитанный на узкий круг респектабельных жильцов среднего и старшего возраста, и Величъ (36 км от МКАД) — первый экогородок элит-класса с гостиничным сервисом. Максимальная площадь домов в этих поселках — до 550 м2 , участков — 50 соток, средняя цена коттеджа с участком — около $1 млн.

Среди проектов бизнес-класса на Новой Риге стоит отметить обладателя множества наград — мегапоселок Княжье Озеро, загородные комплексы корпорации недвижимость — Берендеевка, Лужки, Сказка, Уборы, а также стильный коттеджный поселок Европа (23 км от МКАД). Площади коттеджей в них, в основном, не превышают 300 м2 , а участков — 20 соток. Порядок цен на объекты — от $300 тыс. до $1,7 млн.

В конце прошлого года стартовал еще один интересный проект на Новой Риге — коттеджный поселок Грин Хилл (29 км от МКАД), рассчитанный на 121 коттедж площадью от 344 до 487 м2 на участках от 15 до 26 соток. Цена реализации на начальном этапе составляет от 1 500 $/м2, средняя стоимость контракта (дом + участок) — $650 тыс.

Все эксперты отмечают высокую инвестиционную привлекательность вложений в загородную недвижимость Рублевского и Новорижского направлений, обращая внимание на то, что по мере готовности объекта разница в цене на один и тот же дом по прошествии некоторого времени может достигать ста и более процентов. К примеру, в коттеджном поселке Павлово, вышедшем на рынок в 2003 году, на начальном этапе коттеджи предлагались по цене от $550 тыс., сегодня сумма минимального контракта составляет $1,9 млн. В Княжьем Озере продажи начались в 2001 году: тогда дома здесь стоили $250-270 тыс., сегодня — от $500 тыс. В поселке Величъ в 2003 году стоимость строительного контракта на возведение коттеджа равнялась $410 тыс., сегодня — от $700 тыс. В целом же, по оценкам специалистов, цены на загородные домовладения на Новой Риге ежегодно вырастают в среднем на 30-40%, на Рублевке — на 45-50%.

СТИЛЬ ОПРЕДЕЛЯЕТ КАЧЕСТВО

Средний срок экспозиции земельного участка без обязательного подряда на строительство составляет не более шести месяцев, участка с домом — до года, всего поселка — около трех лет. "Быстрота реализации объекта загородной недвижимости зависит от масштабов и индивидуальных особенностей проекта, — говорит Алексей Самсонов. — Этот срок не так предсказуем, как в случае с городским жильем, и может значительно превышать сроки строительства. Дополнительным стимулом спроса и ускорения динамики продаж является репутация и послужной список застройщика как некоторая гарантия выполнения им своих обязательств".

На успешность реализации проекта в первую очередь влияют адекватная цена и уникальность объекта (изысканная архитектура, наличие водоема и леса), хотя на самом деле факторов гораздо больше. "Это и бизнес-концепция, и общая ситуация на рынке (ожидание кризиса, судебные разбирательства с "хозяйствующими субъектами", вывод денег из страны резидентами, ажиотажный спрос на недвижимость и т.д.), и грамотная маркетинговая стратегия", — уточняет Евгений Дуганов.

Востребованность объектов на Новой Риге и Рублевке, конечно, выше, чем по другим направлениям. Как любят говорить риэлторы, "любой объект здесь найдет своего покупателя — это только вопрос времени и денег". И все же далеко не последнюю роль в успешных продажах играет единая архитектурная концепция. Заранее продуманный, максимально соответствующий вкусам, образу жизни и потребностям будущих жильцов генплан поселка позволит избежать нелепой ситуации, когда со зданием в стиле хай-тек соседствует дом в духе русской усадьбы или готического собора.

Обязательным элементом современного поселка бизнес- и премиум-класса является ландшафтный дизайн. Как отмечает Евгений Артемов, в последнее время наметилась тенденция к поиску новых оригинальных решений. Помимо традиционных красивых дорожек, фонарей и газонов появляются дома на рельефе, насыпные холмы, брустверы и искусственные проточные водоемы. Все более популярным становится использование "воздушных" кованых оград либо невысокого штакетника, что не только практично, но и красиво".

Что касается архитектурного облика домов, то по-прежнему дорогие загородные комплексы тяготеют к европейской стилистике (Резиденции Бенилюкс, Горки-21, коттеджный поселок Горки-22), неизменно актуален русский классицизм (Николина Гора, Лебединое Озеро). Однако в последнее время стали появляться и дорогие поселки в стиле хай-тек (X-Park, Evergreen).

Интерес покупателей к таким поселкам, как Горки-21, X-Park, Резиденции Бенилюкс, обозначил новую тенденцию на рынке загородной недвижимости — стремление к функциональной архитектуре. Сегодня покупателя гораздо больше интересует рациональность использования пространства, нежели пафос, размах и шик застройки. "Архитектура без излишеств" — новый тренд на рынке, наращивающий свою актуальность. Стремясь обеспечить своим комплексам конкурентное преимущество, для разработки проектов девелоперы приглашают именитых архитекторов, в том числе и из-за рубежа. Считается, что имя известного зодчего способно увеличить стоимость объекта на 20-25% и существенно отразиться на темпах продаж. Например, проекты домов в коттеджном оселке Николино, Les 4 Chateaux разрабатывали зарубежные специалисты.

Поселок Величъ был спроектирован мастерской "АрхСтройДизайн" Алексея Иванова, который имеет огромный опыт зарубежного и российского загородного строительства. Он принимал участие в проектировании целого ряда подмосковных коттеджных комплексов (Вешки, Бельгийская Деревня и др.), а также поселков Ленинградской области и Украины. Предложенные им проекты домов имеют настолько универсальные и удобные планировки, что были тиражированы и в других известных проектах.

Со слов Марины Маркаровой, управляющего директора консалтинговой компании Blackwood, большинство подмосковных коттеджей, предназначенных для постоянного проживания, строятся из кирпича, в дачных поселках порядка 43% составляют деревянные дома. Грамотный покупатель выбирает кирпич не только за хорошую теплоизоляцию, но и за теплоемкость и прочность. При этом не менее важно проверить, чтобы все материалы в доме были качественными. "Если предложение подозрительно дешево, значит, существует какой-то подвох, — предупреждает Геннадий Левин. — Многие "ведутся" на дешевизну каркасно-щитовых домов и коттеджей из сэндвич-панелей. Однако, один раз сэкономив 20>-30%, покупатель потом может испытывать дискомфорт всю оставшуюся жизнь".

Подчиняясь требованиям рынка, застройщики поселков начали внедрять новый формат предложений — жилье с отделкой "под ключ". "В Княжьем Озере можно приобрести дом с готовым интерьером, оборудованный всем необходимым и полностью меблированный, — рассказывает о последних новшествах поселка Ирина Мошева, директор по маркетингу и PR . — Покупателю теперь не нужно тратить свое драгоценное время и силы на такое непростое дело, как обустройство дома". Впрочем, пока, по словам экспертов, коттеджи, полностью готовые к проживанию, составляют лишь пятую часть всех предложений на Новой Риге, 76% приходится на долю домов, выполненных под чистовую отделку. Такая же ситуация характерна и для Рублево-Успенского направления.

Как отмечают специалисты, сегодня достаточно много желающих приобрести участок без подряда в организованном, хорошо охраняемом коттеджном поселке со всеми коммуникациями и службой эксплуатации. К сожалению, подобных предложений как на Рублевке, так и на Новой Риге крайне мало — только в 3% поселков участки продаются под индивидуальную застройку без подряда на строительство. "Все дело в том, что девелопер, выводя на рынок "лакомые кусочки", предпочитает получить максимальные дивиденды со своего актива, — характеризует ситуацию Максим Сухарьков. — Поэтому сам застраивает участок, предлагая готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка. В результате мы наблюдаем жесткий дефицит предложения земли без обязательного подряда на строительство". Одним из тех редких примеров может служить поселок Николина Поляна (20 км от МКАД), в котором можно приобрести участок без подряда по цене от $15 тыс/сотка.

ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ

По единодушному мнению экспертов, и Рублевка, и Новая Рига сохранят свое лидерство в сегменте дорогой недвижимости и в дальнейшем. Однако количество новых проектов по самому престижному сегодня направлению будет невелико, поскольку свободных участков под застройку здесь практически не осталось. Это подтверждает и практика: в 2005 году по Рублево-Успенскому шоссе на рынок вышло всего два новых проекта, тогда как по Новорижскому — порядка девяти. "На Рублевке возможна только точечная застройка, строительство поселков, рассчитанных на более чем 30 домов, ожидать уже не стоит, — полагает Геннадий Левин. — Застройщики строят в основном многоэтажные жилые комплексы. Это довольно печальная тенденция, которая вскоре может превратить этот красивый уголок Подмосковья в сплошной город". По сравнению с Рублево-Успенским шоссе территориальных ресурсов у Новой Риги существенно больше. "В настоящее время доля предложения коттеджных поселков здесь составляет 28%, — отмечает Полина Иванова, — это при том, что всего на стадии строительства в Подмосковье насчитывается 210 поселков (по сравнению с 170 в 2005 году). Новорижское шоссе сегодня и наиболее популярное у покупателей загородного жилья (25% спроса), на втором месте — Рублево-Успенское (18%), что дает возможность утверждать, что темпы роста на Новой Риге будут выше, чем на других направлениях". Но уже сейчас здесь, так же как и на Рублевке, становится все меньше тихих, уединенных мест. "Захват" и освоение подмосковных земель осуществляется настолько быстро, что скоро москвичам, да и жителям самих поселков, негде будет даже прогуляться, — замечает Василий Кузнецов, директор московского агентства недвижимости. — Не удастся побыть наедине с природой и полюбоваться красотами местного ландшафта, как и попасть к воде. Выйдя за пределы своего комплекса, люди будут натыкаться на заборы соседних поселений".

Однако процесс активной застройки в Подмосковье вряд ли можно остановить. Так, сразу несколько девелоперов объявили о выводе на рынок новых масштабных проектов по Новорижскому направлению.

К примеру, коттеджный поселок класса де люкс здесь собирается построить Арас Агаларов, известный неординарным подходом к реализации своих проектов (дом "Агаларов-хаус" в Климашкином переулке, который продолжает оставаться эталоном элитного жилья, комплекс "Крокус Сити Молл" — выставочный центр с "парком бутиков"). Agalarov Village расположится в 24 км от МКАД на 300 га. В поселке предполагается создание заповедной зоны, гольф-клуба, озера, водопада, конных маршрутов, спортивного центра, тира, пляжного клуба, отеля, вертолетной площадки и частной школы.

Еще более масштабный проект планирует реализовать компания "Нафта-Москва" в 3 км от Москвы по Новорижскому шоссе. Это будет не просто поселок, а целый элитный комплекс. Рублево-Архангельское разместится на территории в 430 га и сможет принять около 30 тыс. жителей. Необходимыми объектами инфраструктуры, обеспечивающими его независимость от столицы, станут торговые центры и галереи, развлекательные комплексы, школы, медицинские учреждения, кафе и рестораны, а также бизнес-центр и яхт-клуб. При этом, в отличие от коттеджных поселков, въезд в "город миллионеров" будет свободным.

Специалисты рынка прогнозируют дальнейшее увеличение интереса к нестандартным, имиджевым объектам недвижимости. Один из таких проектов в коттеджном поселке Николино. "На земельном участке в 1,39 га будет построен коттедж общей площадью 1 500 м2 , — рассказывает Алексей Самсонов. — Французские архитекторы разработали индивидуальный проект дома в дворцовом стиле, с подземным гаражом, предложили оригинальные планировочные решения внутренних интерьеров. В соответствии с общей концепцией дворца дизайнеры грамотно использовали территорию участка и спроектировали уникальный ландшафт с классическим дворцовым парком".

Оценивая перспективы развития рынка загородной недвижимости, эксперты уверены, что к сегодняшним лидерам - - Рублевке и Новой Риге вскоре подтянутся Калужское и Дмитровское направления. Первое при хорошей экологии обладает преимуществами статусного соседства (госдачи премьер-министра и других высокопоставленных лиц, резиденции топ-менеджмента Газпрома, санатории УПДК, стародачные места). Имидж Дмитровского шоссе основывается на хорошей экологии, близости к "большой воде" и наличии модных горнолыжных курортов. Растет популярность и у Киевской трассы, которая будет в ближайшие годы реконструирована и по транспортной доступности практически сравнится с Новой Ритой.

"Вполне закономерно, что, по мере убывания количества поселков на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе, внимание будет смещаться в сторону других направлений, — считает Олег Репченко. — Точно так же было, к примеру, с Остоженкой. Когда ее застроили, сразу стали говорить, что это далеко и не самый элитный район. Есть Якиманка или Золотой остров, где условия проживания еще лучше. Я думаю, что со временем произойдет рассредоточение престижных загородных направлений, и люди станут понимать, что есть и другие не менее интересные места".

Алена Дымова

Современный дом