Новости недвижимости статьи

 

Считанная земля

Земельные ресурсы, разумеется, бесценны. Однако каждый конкретный земельный участок имеет свою стоимость. Кадастровую. Казалось бы, живешь в непосредственной близости к нефти и газу - считай, что попал в Клондайк золотая земля... Но не тут-то было! В Москве  вот и частной собственности на землю нет, а участки тем не менее- на вес золота. Как так получается? Это мы и постарались выяснить у Алексея ОВЕРЧУКА, заместителя руководителя Федерального агентства кадастр, объектов недвижимости.

- Алексей Логвинсвич. поясните, пожалуйста, кто занимался разработкой схем кадастровой оценки земли?

- Подходы к проведению государственной кадастровой оценки земель различных категорий и видов функционального использования были определены Правительством Российской Федерации. В соответствии с ними разрабатывались методики государственной кадастровой оценки земель. До административной реформы за разработку и утверждение методик отвечал Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике, потом это была Федеральная служба земельного кадастра России. После административной реформы эта ответственность легла на Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации. Последние методики утверждаются Минэкономразвития.

- Какие характеристики учитываются при определении кадастровой стоимости земельного участка?

- Набор характеристик, учитываемых при определении кадастровой стоимости земельных участков, определяется соответствующими методиками государственной кадастровой оценки земель. Он зависит от особенностей отдельных категорий земель и видов их функционального пользования, а также степени развитое соответствующих рынков. Например сельскохозяйственных угодий интерес представляют данные об их почвенных характеристиках и продуктивности. Для оценки земель поселений требуются данные рынка недвижимости, а также сведения о факторах, влияющих на стоимость. В ходе работ на землях поселений оценщикам приходилось собирать до 90 информационных слоев о факторах, влияющих на стоимость.

Среди них обеспеченность энерго- и газоснабжением, отоплением, наличие автобусных остановок... Полученные данные а именно удельные показатели кадастровой стоимости, впоследствии использовались при определении кадастровой стоимости конкретных земельных участков.

- Кто может проводить кадастровую оценку?

- В соответствии с законом об оценочной деятельности, оценка проводится лицензированными оценщиками. Наша принципиальная позиция: кадастровую оценку должен проводить независимый оценщик.

- Расскажите, пожалуйста, о механизмах контроля за проведением кадастровой оценки.

- Как федеральному органу исполнительной власти, нам важно обеспечить соответствие полученных в ходе оценки результатов утвержденным методикам. При этом важно понимать, что поступления земельного налога направляются в муниципальные органы и мы, как федеральный орган исполнительной власти, не заинтересованы в объемах этих поступлений. В ходе выполнения работ оценщики сталкивались с попытками заинтересованных лиц оказать влияние на величину налоговой базы. Как правило, в случае их обоснованности они принимались во внимание. Однако бывали попытки подключения и административного ресурса, что мы считаем недопустимым. Поэтому в ходе оценочных работ осуществляются разные уровни контроля. Первая линия - проверка результатов. Абсолютно все они проходят согласование в комиссиях, которые создаются во всех, по-старому говоря, административных районах, во всех субъектах Российской Федерации. Сами результаты кадастровой оценки утверждаются главами администраций субъектов Российской Федерации. Другая линия контроля - качество работ по проведению кадастровой оценки. Этим занимаются специалисты нашего федерального агентства, которые следят за тем, чтобы оценщики неукоснительно следовали существующим методическим указаниям. Между прочим, следует принимать во внимание, что в соответствии с налоговым законодательством фактическое налоговое бремя устанавливается не в результате кадастровой оценки земель, а в результате решений об установлении ставок земельного налога, принимаемых представительными органами местного самоуправления.

- Земли какой категории представляют наибольшую сложность для проведения кадастровой оценки и почему?

- Везде есть свои особенности. Но особо я бы выделил категорию земель поселений и земли промышленности и иного специального назначения вне черты поселений. Для того чтобы провести оценку земель поселений, приходилось собирать  до 90 информационных слоев (вообще  при оценочных работах наиболее сложным является процесс сбора достоверной  информации). Если говорить о землях  промышленности, то сама по себе эта категория очень разнородна, поэтому приходилось использовать разные модели оценки.

- Существует ли особенность проведения кадастровой оценки на территории Москвы?

- Конечно, существует. Москва является городом с наиболее развитым земельным рынком. Эта особенность и учитывалась при государственной кадастровой оценке земель.

- А где земля ценнее: в Москве или с там, где нефть?

- Государственная кадастровая оценка  земель проводится прежде всего в целях и налогообложения в соответствии с земельным законодательством. При этом  объектом налогообложения является земельный участок. В соответствии с земельным законодательством недра не являются частью земельного участка. Поэтому при кадастровой оценке земельных участков не учитывается то, что находится  под землей. Вследствие чего те земельные участки, под которыми находятся полезные ископаемые, как правило, не получились дорогими. Для того чтобы кадастровая оценка земель отражала факт наличия под ними полезных ископаемых, нужны соответствующие изменения в законодательстве. Если же говорить о том. где с земля ценнее, то в результате кадастровой оценки в целом по стране нами были выявлены очень интересные тенденции При рассмотрении средних показателей кадастровой стоимости земель в разрезе субъектов Федерации оказалось, что более высокая кадастровая стоимость отмечается в регионах с более высокой плотностью населения и более высоким уровнем приватизации земель. С точки зрения действия рыночных механизмов это можно объяснить взаимодействием факторов ограниченного предложения и возрастающего спроса, что в целом говорит о здравости полученных результатов.

- Земли каких субъектов РФ сейчас особенно востребованы на рынке недвижимости?

• Понятно, что в некоторых субъектах Российской Федерации есть нефть и есть газ, возникает связанная с этим экономическая активность и начинает развиваться рынок недвижимости. Однако и другие регионы пытаются найти свой преимущественный потенциал и свои рыночные ниши... Так возникают центры деловой активности на территории страны и, соответственно, происходит активизация рынка недвижимости в наиболее перспективных регионах. Их немало, просто нужно смотреть на особенности каждого в отдельности.

На ваш взгляд, опыт каких стран нам стоило бы учесть при проведении кадастровой оценки земли?

- Если говорить о международном опыте, то при большом разнообразии массовой оценки все в основном используют три подхода: сравнительный (рыночный), доходный и затратный подходы. Как правило, общим является то. что кадастровая оценка в целях имущественного налогообложения осуществляется на основе массовой оценки. Собственно, это то, что мы и делали, определяя кадастровую стоимость земли.

Беседовала Анна ЗЕМСКОВА

Журнал Салонъ Недвижимости