Новости недвижимости статьи

 

Раздача публике земли


Законодательство о порядке предоставления земли под строительство часто подвергалось изменениям и все еще остается крайне запутанным. Но от этого желание получить землю и построить на ней полезные и прибыльные объекты никуда не исчезает. Вот мы и попросили распутать этот законодательный клубок Айрата ХАБИРОВА, начальника отдела и права НКГ «2К Аудит - Деловые консультации». Актуальность этой консультации оценят многие наши читатели.

ПОЧВА ДЛЯ РОСТА ПРОБЛЕМ

Инвестиционно-строительной бум, наблюдаемый во многих экономически развитых регионах России, привел к резкому увеличению потребности в незастроенных земельных участках, пригодных для возведения объектов жилищного, административного, промышленного и иного назначения.

Ограниченность указанного ресурса может положить конец непрерывному росту масштабов строительства. В Москве нехватка свободных земель частично компенсируется высвобождением участков под сносимыми пятиэтажками и выводимыми за пределы городской черты промзонами. Однако к 2010 году, когда московская программа сноса пятиэтажных домов завершится, нехватка земли, по мнению экспертов, может привести к более чем двукратному падению объемов строительства.

В условиях, когда подавляющее большинство земельных участков находится в государственной или муниципальной собственности, крайне важным становится введение рыночных механизмов и принципов обеспечения доступности земли при эксплуатации, реконструкции и строительстве жилья. Иначе высокий спрос на земельные участки вкупе с отсутствием эффективного механизма и правил получения доступа к земле станут благоприятной почвой для злоупотреблений в этой сфере, в итоге приводящих к росту стоимости строительства.

Отметим, что проблема отсутствия открытого доступа к приобретению земельных участков под застройку выходит за рамки жилищной проблемы. Решения глав некоторых регионов и муниципальных образований о распределении земельных участков на внеконкурсных принципах, в том числе структурам, аффилированным с органами —-власти, создают дискриминационные условия деятельности для остальных экономических агентов, что выражается в отсутствии равного доступа к земельным участкам.

РЕСУРСЫ
Практические шаги, сделанные государством в направлении обеспечения доступа к земельным ресурсам на рыночных началах, нашли выражение в принятии пакета документов, в числе которых Земельный и Градостроительный кодексы, федеральные законы о внесении изменений и дополнений в ГК РФ, Федеральные законы: № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г., № 78-ФЗ «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г.; подзаконные нормативные акты.

Определенная часть полномочий в вопросах определения условий и порядка пользования землей делегирована органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления. Так, в Москве помимо перечисленных выше действуют Законы города Москвы: № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» от 14 мая 2003 г.; o 13 «О6 основах градостроительства в городе Москве» от 3 марта 2004 г.; N 50 «О порядке подготовки и получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» от 9 июля 2003 г.; № 40 «О6 особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве» от 9 июня 2004 г.; № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» от 14 июля 2000 г. Кроме того, имеются подзаконные акты и постановления столичного правительства.

РАСПОРЯДИТЕЛИ

Предоставление земельных участков в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса осуществляется на основании решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления.

Распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной, государственной и муниципальной собственности, в том числе после разграничения земель, осуществляют, соответственно, Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления (ст. 9-11, 16-19 Земельного кодекса). Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.

ПОЛЬЗОВАНИЕ ПО ФОРМЕ

Законодательно утверждены правила предоставления участков гражданам и юридическим лицам и примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.

Ст. 30 Земельного кодекса установлены два способа предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Первый - без предварительного согласования мест размещения объектов (исключительно на торгах, конкурсе, аукционе). Второй - с предварительным согласованием мест размещения объектов (в этом случае право на заключение договора аренды может быть предоставлено как на торгах, так и без торгов).

В соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и зонирования территорий при размещении объекта в городе или селе предварительное согласование места размещения объекта не проводится. Как и в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Это касается и случаев предоставления земельных участков в собственность.

С предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется предоставление земельных участков для строительства в аренду; постоянное(бессрочное) пользование (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления); безвозмездное срочное пользование на срок строительства зданий, строений, сооружений (религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения).

ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

С 1 января 2005 г. вступил в силу так называемый «пакет жилищных законов». В их числе Федеральный закон № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» от 29 декабря 2004 г. 1 октября 2005 г. вступили в силу п. 2 и абз. 2 п. 4 ст. 16 указанного закона, определяющие особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, а также порядок организации и проведения аукционов по продаже и на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно указанному закону, земельные участки для жилищного строительства, как в собственность, так и в аренду предоставляются исключительно на торгах в форме открытого аукциона (ст. 30.1 Земельного кодекса).

Во вновь введенной ст. 30.2 Земельного кодекса установлен еще один вариант предоставления земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В собственность такой земельный участок не предоставляется, а право на заключение договора аренды продается исключительно на аукционе.

Строительный бум привел к увеличению потребности в земельных участках, пригодных для возведения объектов.

Аукцион по продаже такого земельного участка (либо  права на его аренду) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, с установленными техническими условиями подключения строящегося объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, платой за подключение и установленным разрешенным использованием земельного участка.

Ранее отсутствие требования об определении точного размера оплаты такого условия позволяло владельцам сетей инженерно-технического обеспечения впоследствии неоправданно завышать стоимость подключения.

Порядок проведения аукционов закреплен в 38 2 ЗК РФ. Если на аукцион будет подана лишь одна заявка, то не позднее 10 дней со дня его проведения договор купли-продажи либо договор аренды заключается с единственным участником по начальной цене аукциона.

Указанный порядок проведения аукционов распространяется при продаже земельных участков (либо права на заключение договора аренды) исключительно для жилищного строительства. В иных случаях применяются Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ N 808 от 11 .11.2002

Под нежилые объекты капитального строительства сохранена возможность предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием места размещения объектов без проведения аукциона, но только до 1 января 2010 года (ст. 18. 17 Закона о вводе Градостроительного кодекса)

Шаги, сделанные государством для обеспечения доступа к земельным ресурсам на рыночных началах, нашли выражение в принятии пакета документов.

Выставление свободного земельного участка на аукционную продажу возможно по инициативе органа государственной власти (местной администрации) либо по заявлению физического или юридического лица о предоставлении в собственность (в аренду) земельного участка для жилищного строительства.

Для продажи земельного участка по заявлению местная администрация (орган государственной власти) обязана провести аукцион. Для передачи участка в аренду можно или провести аукцион, или просто опубликовать сообщение о приеме заявлений на аренду этого участка. Если в течение месяца такие заявления поступят, проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды. Иначе земельный участок передается заявителю по договору аренды без аукциона (ст.30.1 Земельного кодекса). Предполагается, что реализация этой нормы будет способствовать стимулированию развития конкуренции при жилищном строительстве и увеличению предложения на первичном рынке жилья, что сделает его более доступным.

Как сообщает пресс-служба Федеральной антимонопольной службы, ФАС предполагает провести проверку исполнения нормы, которая предписывает выделять земельные участки под жилищное строительство исключительно на аукционах. Проверке будут подвергнуты акты органов местного самоуправления, согласно которым осуществлялось выделение земельных участков для жилищного строительства. Проверке будет подвергнута также соответствующая нормативная база муниципальных образований и субъектов РФ.

ПРОЦЕДУРА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЛИ

1. Без предварительного согласования места размещения объекта.

Процедура предоставления земельного участка для строительства включает: проведение работ по формированию земельного участка; его государственный кадастровый учет; проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже участка или права на заключение договора его аренды или предоставление земли без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

После этого следует подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате его предоставления без проведения торгов. К сведению: передача участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков ъ случае, если имеется только одна заявка.

Остановимся подробно на каждом из этапов. Работа по формированию земельного участка включает подготовку проекта его границ и установление их пределов на местности; определение разрешенного использования участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение; принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельного участка без проведения торгов; публикацию сообщения о проведении торгов.

Проект границ земельного участка изготавливается преимущественно с применением имеющихся кадастровых планов. Проектом границ земельного участка определяется местоположение и ориентировочная площадь испрашиваемого земельного участка.

При отсутствии планово-картографического материала местоположение формируемого земельного участка может быть определено в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N° 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра».

В случаях отсутствия кадастровой карты территории организациями или частными предпринимателями, имеющими лицензии, проводятся кадастровые или топографические съемки территорий за счет средств органов местного самоуправления или за счет средств заявителя.

Утвержденный соответствующим органом местного самоуправления проект границ земельного участка является основанием для проведения (за счет средств заявителя или органа местного самоуправления) межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка с установкой межевых знаков; изготовлением межевого плана; составлением акта установления и согласования границ земельного участка; межевого дела в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г. На этом формирование земельного участка считается завершенным.

Градостроительный план земельного участка входит в проект межевания территории либо разрабатывается в виде отдельного документа и является основанием для определения границ участка и подготовки необходимой землеустроительной документации, архитектурно-строительного проектирования и получения разрешения на строительство. В составе градостроительного плана указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта капитального строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 38 ЗК РФ. собственником определяется форма проведения торгов (открытого или закрытого по форме подачи предложений аукциона либо конкурса), начальная цена предмета торгов и сумма задатка. Согласно ст. 448 ГК, не менее чем за тридцать дней до проведения торгов организатор должен известить о времени, месте, форме, предмете и порядке их проведения. Должны быть оформлены условия участия в торгах; определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Земельный кодекс не устанавливает ограничения для определения начальной цены предмета торгов и суммы задатка. Однако в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, начальная цена предмета торгов определяется на основании отчета независимого оценщика, а размер задатка установлен в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Второй этап. После принятия постановления исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявители обращаются в соответствующие подразделения Федеральной регистрационной службы для осуществления государственной регистрации своих прав или регистрации сделок на земельный участок.

Постановка на государственный кадастровый учет сформированного земельного участка осуществляется на основании материалов межевания по заявлениям уполномоченных органом по управлению и распоряжению земельными участками и иной недвижимости муниципальных образований, являющихся правообладателями (распорядителями) земельных участков.

Проведение государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел. И предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Если на этапе проведения торгов выясняется, что поступила только одна заявка на участие в торгах, то передача земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов (разумеется, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых участков).

Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день их проведения.

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи земельного участка, который подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка.

Согласно ст. 131 ГК РФ, переход права собственности на объекты недвижимого имущества (в том числе земельные участки) подлежит государственной регистрации. Если же по результатам торгов подписан договор аренды земельного участка и срок его действия составляет более одного года, то он не подлежит государственной регистрации.

2. С предварительным согласованием мест размещения объектов.

Процедура предоставления таких земельных участков включает: выбор участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; его государственный кадастровый учет; принятие решения о предоставлении земли для строительства.

На первом этапе лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в соответствующий орган власти с заявлением, в котором указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, испрашиваемое право на земельный участок, а также прилагается технико-экономическое обоснование проекта строительства.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования территории.

Если размещение объекта представляется возможным, результаты выбора земельного участка для строительства оформляются соответствующим актом.

На основании представленного комплекта документов орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления должен принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Решение о предварительном согласовании, а также утвержденный проект границ земельного участка являются основанием для проведения межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка в порядке, аналогичном применяемому при предоставлении земельного участка без предварительного согласования.

После проведения межевания земельного участка и составления межевого плана необходимо осуществить государственный кадастровый учет. На основании заявления заинтересованного лица и приложенной кадастровой карты (плана) земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о его предоставлении для строительства. Это решение служит основанием для заключения договора аренды (или безвозмездного срочного пользования) земельного участка, который подлежит государственной регистрации в соответствующем подразделении Федеральной регистрационной службы.

Журнал Салон Недвижимости